專營台北市大安區‧松山區
(1)面臨公園、廣場第1宗土地(不含道路)為第1圈。
(2)距公園、廣場300公尺扣除第1圈範圍為第2圈。
(3)距公園、廣場300公尺至500公尺範圍為第3圈。
利用實價登錄2012年8月至2014年1月以來所累積的資料進行相關統計分析，提供民眾購屋參考。
經統計分析結果，大致可將大型公園、廣場周邊平均房價歸納為三大類型(詳表2)：
A.第1圈房價高於第2圈達10％以上者。
B.第1圈房價高於第2圈房價在10％以下者。
C.第1圈房價低於第2、3圈者。
在A類型中，榮星花園公園在建國北路高架道路以西之第1圈範圍內有市立第一殯儀館，致公園對其房價之影響相對較不明顯，故排除西側部分，僅就東側進行分析。經統計結果，A類型的公園、廣場都具有區位與規模優勢，其所帶來環境美化、綠意、景觀、休閒、運動等機能，使面臨公園、廣場第1圈房價高於第2圈達10％以上，其中以臨士林官邸公園、大安森林公園及國父紀念館價差最高，房價差異達34％~72％不等，其無可取代的公園景觀，使其第1圈房價影響效應遠大於其他公園。
第1圈與第2圈房價差異在10％以下者(B類型)有中正紀念堂、天母公園和青年公園等3處，其中，中正紀念堂和青年公園面積都在25公頃左右，第1圈範圍內以國民住宅或軍宅產品占大宗，成交量大且成交價格較低，稀釋第1圈平均房價，故與第2、3圈房價差異較小；天母公園因位處士林區，隔磺溪與北投區相望，因有地形上的限制對北投區房價影響有限，故排除北投區部分，僅就士林區分析，其第1圈成交案例多為中古屋，故與第2、3圈價差在5％以下，第3圈則因範圍內有天母國小，鄰近天母商圈，生活機能完善，房價較第2圈略高。
當然，並非所有台北市大型公園、廣場之周邊第1圈房價均遠高於第2、3圈，部分第1圈房價甚至還低於第2、3圈(C類型)，例如芝山公園、大湖公園、碧湖公園、南港公園等。因位處市郊，且臨公園第1圈或因公園本身地勢較高景觀效應無法彰顯或多為國宅、軍宅，房價相對較低。其中又以南港公園第1圈房價低於第2、3圈最多，房價差異達25％以上，主要係因第1圈成交案例多為國民住宅，雖面臨公園有景觀及休閒等正面效應，但相較第2、3圈因較接近捷運站且新成屋之住宅大樓居多，故第1圈平均房價低於第2、3圈。碧湖公園亦有第1圈房價低於第2、3圈之情形，但各圈住宅條件各具利基，價差較為接近均在5％以下。
觀察台北市重要大型公園、廣場交易情況，實價登錄案例中第1圈平均單價最高的前三名依序為大安森林公園、國父紀念館、士林官邸公園，分析此3個公園均為11公頃以上大型公園，園內植株密集、綠樹成蔭、環境優美，兼具景觀及休閒功能，且交通便利，加上高樓層具有寬廣的視野，經統計其第1圈均價均在每坪120萬元左右，而與鄰近第2、3圈之價格差異均約在30％以上，此亦是臨公園、廣場各圈房價差異最大之區域。
其中以士林官邸公園第1圈和第2圈房價差異最大達約72％，第1圈和第3圈房價差異更高達97％，主要係因第1圈為區段徵收整體開發區域，公共設施完善，鄰近公園有景觀及休閒等正面效應，環境舒適，且第1圈之住宅成交案例為新成屋，故平均單價遠高於第2、3圈。
地政局提醒，大型公園、廣場第1圈平均單價介於40至45萬元/坪間者有南港公園、北投公園、青年公園，喜歡具景觀、運動、休閒功能之公園廣場樂活宅的民眾，可列為購屋選擇的參考。分析這3個公園雖非處於市中心，然交通便利，公車或捷運系統發達，以市中心樂活宅約1/3的價格，即可就近享有價格較為親民之公園住宅，算是兼顧預算與生活品質的選擇。
對於芝山公園、大湖公園、碧湖公園、南港公園等區域環境特別偏好的民眾，因其第1圈房價低於第2、3圈，在購屋選擇上，可優先考慮鄰近公園的第1圈住宅，以相較周邊較低預算，擁有第一排景觀視野功能之樂活住宅。
另外，如非堅持須具第一排視野景觀，選擇第1圈房價和第2、3圈價差較大的區域，例如士林官邸公園、台北植物園的第2、3圈，亦可以相對適宜價格享有公園所帶來的遊憩休閒效益。
作者：MyGoNews林湘慈
時間：2014-04-18
轉自MYGONEWS
