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至於2013年曾經以小換大、以舊換新的換屋族，在申報所得稅的時候，到底有沒有節稅的招數呢？陳俊宏表示，當民眾同時有購屋及售屋行為時，若購買的房屋價值大於出售房屋，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

 

陳俊宏強調，「重購自用住宅扣抵稅額」一項，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，每每遇到報稅的時候，也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。

 

1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。

2.購屋的價格必須高於出售的價格。

3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。

4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。

 

房東族節稅撇步3大招

 

低利時代中，越來越多的退休族、頂客族或一般投資客以買屋出租的方式，來賺取穩定的租金報酬，但對於這些包租公或包租婆而言，如何報稅常是頭痛問題，陳俊宏表示，房東節稅其實不難，基本上可從下列方向進行：

 

一、備妥憑證，提高可供扣除額

對租賃所得的申報方式，一種是不需任何證明文件，在申報房屋租賃所得的時候，可以選擇依照財政部公告的計算方式，以全年實收租金的57％（扣除43％必要費用）；另一種是採列舉扣除方式，即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算，從租金收入中減除後，再以餘額做為租金所得報稅，擇高適用。

 

二、避免無出租卻被認為有租金收入

如果將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意，或做執行業務的事務所使用，不論實際上有無收取租金，都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，且已由雙方當事人以外的二人證明確係無償借用及法院公證，就可以不用設算租金。

 

三、彈性運用押金孳息所得的申報規定

依所得稅法第14條規定，納稅義務人若將出租房屋的押金，存到銀行所孳生之利息，可選擇將這些利息列為租賃所得申報，就可減掉租賃所得的必要費用；或是這些利息如果能確實證明是押金或典價存放銀行所產生的，並已經申報了利息所得，則可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除，不用再計算租賃所得。

 

房客族「租金支出列舉扣除額」節稅法

 

陳俊宏表示，至於在外租屋或是住宿學校的租屋族，可以享有一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額，只要承租的房子為自住而非營業用途，並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一。但是前提是，租屋為自住使用，且如果已經申報有購屋借款利息的話，就不可再扣除房屋租金支出。

 

舉例來說，若是在外租屋的單身無殼蝸牛族，以每月租金12,000元來講，一年下來房租支出也有14.4萬元，若是採用列舉扣除額申報，房租支出的列舉上限為12萬元，遠遠超過標準扣除額的79,000元，假設最後所得淨額適用最低5％的級距，這樣便可以產生(120,000－79,000)x 5％=2,050元的節稅效果。

 

陳俊宏指出，依照國稅局的解釋，租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制，也就是說，如果數人合租一間房屋，每個人可以列舉扣除的上限都是12萬元。只是，如果前半年租屋、後半年晉身為有殼族並有購屋借款利息的情形，就只能選擇其中一種申報，因此納稅人就必須衡量並選擇對自己最有利的方式。

 

陳俊宏提醒，不論是租屋而居的「房客族」，還是擁有許多不動產出租的「包租公」，或是購屋、售屋族群，只要了解稅法相關規定，就可以省下一筆不小的稅金，因此，建議納稅義務人蒐集相關的不動產節稅資訊，並備妥所需證明文件，為自己規劃最划算的繳稅方式。

作者：MyGoNews編輯部

時間：2014-04-25

轉自MYGONEWS

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】在這個薪水不漲、人人都說購屋難的時代，「首購族」目前若有意在雙北市置產，該往何地找尋？預算該抓多少？永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，捷運帶來許多便利性，尤其是捷運線已通車的行政區，不僅比起捷運尚未開通的地區，交通更加便利、生活機能也更加完整，更符合自住的需求，最適合自住客購屋時的優先考量。 

現階段雙北市捷運已開通的區域中，平價宅在那些區域交易比重最高，統計至2014年4月16日公布的實價資料顯示，2013年初至2014年2月，北市萬華區總價2000萬內的住宅產品，佔了該區交易比重達84％，居北市各行政之冠，另外，北投、中山、文山、大同等行政區，2000萬內平價宅交易也佔7成以上，這些區域相當適合北市首購族前往找尋購屋。 

至於新北市，土城區總價1500萬內的住宅產品，佔了該區住宅交易比重高達92％，為新北捷運已通車行政區中比重最高，區內首購產品最為多元，另外，中和、三重、板橋、永和、新莊、蘆洲等行政區，1500萬內平價宅交易也佔7成以上。

北市萬華2千萬內交易佔84％，新北土城1500萬內交易佔92％，首購產品最多元

黃舒衛指出，根據永慶房屋成交資料統計，2013年至2014年3月，雙北市捷運已開通的行政區中，北市首購族平均購屋總價約1657萬，約有75％購屋總價在2000萬內；新北首購族平均購屋總價1049萬，約有86％在總價1500萬內。 

黃舒衛表示，首購族在雙北市購屋，無非考量上班通勤便利、學區、置產及保值等因素，若有能力在雙北市置產，仍是購屋族的首選。由於銀行放貸，房貸月供最多可達到家庭可支配所得1/2，以一般小家庭，夫妻月收入共6-12萬的家庭來看，自備款2成、30年房貸，換算每月可以負擔的房貸約3-6萬，一般首購家庭可負擔購屋總價約1000-2000萬，而這樣的房屋總價，其實在雙北市熱門行政區中，仍不少合適的產品可供挑選。 

另外，黃舒衛也指出，不少人認為新大樓產品雖然建築品質及規劃佳，但價格相當昂貴，購屋時往往考量預算可能不足而放棄找尋，其實，目前市場中，無論市中心或市郊區，仍有許多低總價大樓產品在市場中流通待售，北市中心多在1500萬上下、北市郊區在1000萬上下、新北市則在500-1000萬左右，有意購屋者可以多加參考。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

轉自YAHOO房地產

撰文／蕭合儀、王書竹　圖片／Yahoo奇摩名人娛樂、Flickr、Archinect

轉自YAHOO房地產

《來自星星的你》劇中設定位在首爾江南區大峙洞的豪宅，推估有新台幣7000萬元以上的身價。網路戲劇擷圖

韓劇《來自星星的你》爆紅後，不僅男主角金秀賢與女主角全智賢的一舉一動，全成為星星迷的關注目光，劇中男女主角居住的豪宅也令人眼睛為之一亮，讓不少星星迷好奇男主角居住的高樓景觀宅到底值多少錢？而女主角要得花多少租金才能入住裝潢地美輪美奐的挑高豪宅呢？

經Yahoo奇摩房地產調查，韓國房價雖不便宜，但韓國頂級豪宅與台灣頂級豪宅相比仍有一番差距，而韓國更有獨特的租屋模式，房客更可以用繳付「傳貰金」來換取每月免租金，星星迷們想了解更多的台韓房市差異嗎？本篇有詳細介紹，一定要繼續往下看。

金秀賢3月21日來台，並於22日首開粉絲見面會，引發追星熱潮。取自Yahoo奇摩名人娛樂

星豪宅推估7千萬台幣起跳

首爾江南區豪宅林立，根據韓國媒體報導指出，一般豪宅大樓每坪約台幣100~120萬，百坪豪宅總價大約1億至1.2億之間。若劇中豪宅真實存在江南區的話，推估其規格與跟全智賢2012年在江南區購入的高級大樓相仿，坪數在110坪上下，總價約7000多萬元，屬於較為好入手的豪宅等級。

台韓豪宅比一比　「帝寶」vs.「Galleria Foret」

相較之下，男主角金秀賢在近期新購入的城東區大樓「Galleria Foret」，不僅是豪宅中的豪宅，更是韓國最貴的豪宅，曾在2013年創下韓國最高價記錄，其總價高達44億韓元（約新台幣1.24億元），金秀賢則是以40.2億韓元（約台幣1.14億）買進66坪的空間，1坪要價約新台幣172萬元。

金秀賢現居的城東區高級大樓「Galleria Foret」堪稱是台灣帝寶，且有多名韓國藝人居住。取自Yahoo奇摩名人娛樂、網路戲劇擷圖、翻攝自Archinect網站

「Galleria Foret」雖說是韓國最高價豪宅，但把這棟韓國帝寶拿來跟台灣「帝寶」相比，卻又顯得有些小巫見大巫了，「帝寶」2013年時難得出現成交紀錄，每坪單價高達298.2萬元，刷新實價登錄記錄，奪下台灣豪宅最高單價的冠軍寶座，「帝寶」總價3.98億元，雖未創新記錄，但仍較「Galleria Foret」高出3倍。

台韓帝寶大比拼　名人企業家入主

韓國帝寶「Galleria Foret」雖然房價略低，但是目前有金秀賢、G-Dragon、仁順伊等韓國當紅藝人居住，有「帥哥大廈」之稱，而台北「帝寶」除了有頂新集團魏家兄弟、科技大王王崇仁等多名企業大老居住外，更有知名主持人徐熙娣（小S）與名媛何麗玲兩名美女住戶。

台灣「帝寶」以每坪298.2萬元，總價3.98億元的高價，刷新紀錄，入主企業家眾多，更有徐熙娣（小S）與何麗玲名人住戶。

森永行銷總經理夏念祖指出，不像台灣會把公設比計算在內，韓國跟日本一樣，是採用房子的實際面積，以平方米（1平方米=0.3025坪）計算，而公共設施及車位等另外計算。

另外在韓國有個特殊現象，江南區的高級購物商業區旁就有豪宅聚落，多規劃為2層樓大庭院的透天豪宅，例如韓國明星Rain的豪宅就有精緻的庭院景觀。

韓國租屋：先付高額押金　可免月租

在台灣租屋，法規規定押金上限為2個月的月租金，但韓國租屋則不同，有不少房東會要求收取房價約2/3的費用做為押金，以高額押金的利息費用作為租金，房客不需另外支付月租金，押金則於租約期滿後返還。

以劇中女主角千頌伊租房為例，若房東希望收取2/3押金時，千頌伊劇中居住的豪宅，房價折合台幣約7000多萬元，千頌伊就得先支付房東4600多萬元的高額押金，但相對地也能省下每月10~15萬元的豪宅租金。

台北豪宅每月租金多在10萬元上下，「帝寶」月租更高達20~40萬元。

「傳貰」有風險　押金可能拿不回

不過韓國這種稱為「傳貰」的特殊租屋模式，也有不小的風險，若當房東拿了高額押金（正式名稱為「傳貰金」），去投資卻不幸失敗時，房東便可能無力返還押金。27歲的台韓混血兒愛娜則表示，現在有愈來愈多的房東認為僅收取「傳貰金」、免租金的收費方式，並不划算，因此願意純收「傳貰金」房東逐漸減少。

愛娜說，在韓國租屋押金較高，不少剛出社會的年輕人必須靠家人幫忙支付押金，若無力負擔，也可與房東溝通，但押金愈低，租金相對提高，舉例來說押金為6000萬韓幣時可免月租，押金降低到3000萬韓幣時需支付50萬韓幣月租，不支付押金時，租金便提高到100萬韓幣。

韓國富豪熱區的消費物價偏高，圖為明洞購物區。Flickr提供Richard, enjoy my life!攝

宜居不宜投資 房價目前高點

韓國近幾年來，居住環境在政府扶植的4大財團包括三星集團、現代集團、LG集團及鮮京集團推動下，居住感覺提升了，同時因為近幾年首相換人，從前的打壓房價一變而為拉升房價，但夏念祖還是認為，韓國宜居不宜投資，因為政府經濟政策一旦變動，韓國房價恐怕沒有抗跌性。

根據韓國國土交通部在2014年2月13日公布，1月交易量較去年同期大增117.4%，是近5年來最大增幅。韓國接下來的房市相較於台灣似乎趨於穩定？

圖說：專家評估首爾房市，宜居不宜投資。Flickr提供E.Tjoy攝

韓國房市持平　台灣還要觀望

不過淡江大學淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，自2004年以來，南韓一直經歷房地產市場放緩的震盪，經濟也受到壓抑，近幾年韓國政府雖有振興房市的說法，但政¬策上卻走走停停，從當前數據看來南韓全國房價過去2年間下跌過後，揮別過去陰霾走向持平狀態，但未來不確定因素仍多。

台灣房價普遍保持漲勢，但近來政府針對豪宅進行的查稅行動，似乎已造成市場急凍效應，觀察北市豪宅交易量能與價格，要再創新高有相當難度。然而因豪宅的保值性強，頂級豪宅商品性反而更加確立，形成Ｍ型化的豪宅市場，一般名宅漲勢趨緩，頂級豪宅則有上揚走勢，但近期受服貿協定議題影響，還有觀察空間。

所以，以台韓豪宅市場比一比來說，台灣房市的抗跌性及保值性仍較高，韓國房市還屬於不明朗的階段，可惜的是目前台灣薪資結構大環境不易，未來房市方向未明朗，整體房市需要更多的規劃。

轉自YAHOO房地產

韓國去年房市開始回溫。Flickr提供yungke22攝

工商時報【記者邱莉玲╱台北報導】

看好2014春拍可望在亞洲掀起多頭行情，國內外各大拍賣行重兵壓進香港，並將戰線伸向台北，因為台灣藏家是拍場買賣交易主力。昨（23）日在台北開打的香港蘇富比、香港保利，都拿出重量級拍品預展，吸引曹興誠等重量級企業藏家一賭為快。

華南金副董林明成之女、台灣蘇富比董事總經理林宛嫻表示，今年香港蘇富比春拍共呈獻3,700多件拍品，總估價超過100億新台幣，許多是首度在市場出現的重量級珍品，如常玉1950年代大尺幅代表作「聚瑞盈韾」（預料成交價逾4,000萬港元），由清朝的翡翠玉珠串成的「Hutton-Mdivani」翡翠玉鏈（預料成交價逾1億港元）等，都來台展出。

香港保利春拍同一時間也在台北預展，包括潘玉良1946年作品「窗邊裸女」（估價上看3,000萬港元），在被珍藏50年後首度於拍場曝光的常玉「紅梅與白梅」，並首次推出中西名酒珍釀。香港保利透露，這次香港保利春拍囊括近2,000件拍品，總估價約7億港元，約有四分之一拍品，來自台灣徵件。

寒舍董事長王定乾形容，兩岸三地拍場處於「錢在、人未散！」的好勢頭，雖然大環境股市、房市受衝擊，但藝術品拍賣市場相對影響小，近年兩岸三地拍賣市場還屢創新高，通常一波多頭行情可持續7到10年，只要有精品推出，人潮錢潮都會湧現。

今年春拍各大拍賣行抓對廝殺上演PK大戰，也有助於炒熱市場。北京保利緊盯北京佳士得，香港保利緊咬香港蘇富比；台灣的羅芙奧也將在5月在香港、6月在台北出擊。

羅芙奧本次封面拍品是趙無極甲骨文時期代表作「爭榮競秀」，收錄於「克綽永康─福壽康寧吉祥雅物」專場的清乾隆「白玉如意耳壽字瓶」，曾屬知名藏家蔡辰男的舊藏（預估價600至800萬港幣），「掌中玲瓏─百件鼻煙壺精品」專場，主要出自台北清翫雅集某知名藏家的珍藏。

羅芙奧藝術集團董事長王鎮華表示，綜觀去年藝術拍賣市場，趙無極、常玉、朱德群等華人大師拍賣成交記錄屢創新高，當代藝術家曾梵志也不遑多讓，於去年秋拍躍升為全球最貴華人油畫藝術家之列。

在市場不斷追高的聲勢下，藏家釋出名家作品的價格隨之攀升，買家的收藏門檻也相對提高。在此前提下，大師精品是否能延續去年市場的追逐買氣，可作為今年春拍拍場成績的重要觀察指標。

國際兩大拍賣行近2年陸續進入中國大陸市場，拍賣場次增加，是否能挹注總體市場買氣，值得關注。

作者： 記者邱莉玲╱台北報導 | 中時電子報 – 8小時前

【住展房屋網/台北報導】立法院財委會10日審查特種貨物及勞務稅(奢侈稅)條例部份條文修正草案，併同朝野立委版本共八案，行政院版僅做微調。財政部長張盛和表示，政院版本較為穩健溫和，在既有基礎之上，修正不公平現象，避免傷及無辜或採激烈手段影響房市健全。 

朝野立委提出修法，包括將持有時間延長為三年、僅對特定地區域課稅、刪除保育類與家具課稅等，財政部均表達不認同，堅持微調原則，行政院版修法重點納入非都市工業用地，換屋免稅增加須有自住事實，並授權個案評估免稅條件。 

張盛和說，閉鎖期兩年維持不變仍相當合適，現制實施以來，短期投機交易量縮價穩，因此，不必再提出較激烈的手段，目前房市已到高檔，如果手段太激烈，怕影響房市健全。 

張盛和表示，修正方向之一是不要太激烈，不要讓房市發生不測，在既有房市健全基礎上，只是把不公平現像修正，讓房市不會有震盪。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

撰文／Pamela　圖片／Pamela、張辰瑜提供

在房價高漲的時代，一般上班族想買房，若沒有富爸爸助陣，就得辛苦好幾年才有辦法存下頭期款，因此讓許多人卻步，只能望屋興嘆！但事實上，每個縣市都有相對便宜的區域，政府也提供優惠房貸幫助青年成家，專家建議，只要事前做好財務規劃，購買具增值潛力的好宅，就可成功以小宅換大宅。

貫徹買房4步驟，受薪族晉升有殼族並非難事。

房價屢創新高，讓許多上班族感覺晉升有殼一族似乎比登天還難！但其實只要按著專家指示的步驟，一步一步累積資產、買房資訊，購屋自住對受薪族而言並非難事。買房挑選地段時，可先從熟悉的生活環境探索，並根據不同人生階段需求換屋，以自住需求概念出發，依照以下成功4步驟就能買到屬於自己的黃金屋！

張辰瑜開源節流，短短一年就買下第1間房。張辰瑜提供

步驟1：做好財務規劃　備足頭期款

全國不動產企研室主任張?勻認為，上班族若有自住購屋需求，應及早做好3~5年的理財規劃，以「收入─（儲蓄＋投資）＝支出」的強迫儲蓄法，達到累積自備款的目標。像是以上班族王倩倩每月薪水為3萬5千元，扣除每月固定儲蓄1萬元和基金投資1萬5千元，結餘的1萬元才為可挪用支出。

像知名部落客張辰瑜(薇薇)就談到，在定出買房目標後，嚴格實施開源節流，從日常生活做起，先是身兼多份工作多方開源，同時每月規定生活費不得超過1萬元，儲備資金後操作股票求獲利，短短1年的時間，就在公司附近買下第1間房！

具備補漲行情的區域，值得置產投資。

步驟2：宜及早市調　實際看屋增經驗

房地產後市不明，上班族不僅擔心「買在高點，房市以後可能泡沫」，也擔憂「現在不買，以後更貴」，專家強調，只要想買房就應該提早市場調查，別只躲在家中上網看屋，平日多累積看屋實戰經驗，與房仲培養良好關係，並朝仍有補漲空間的區域及低總價宅下手，先求有再求好，才能早日邁入有殼一族。

步驟3：蛋白區地段　聰明尋好房

地段為房價之母，也是銀行評估放款成數的最大關鍵，建議受薪族在挑選物件時，不僅要考慮工作地點、交通成本和生活機能，也要考慮購屋區段的增值潛力。此外，台灣近年都市重大交通、公共建設持續動工，區域利多不斷釋出，都可作為購屋族判斷房價、住宅需求量的依據。

中永和地區鄰近公館商圈，生活機能充足交通方便。

以地段來說，生活機能好、交通方便、位於市中心的區域被稱為蛋黃區，蛋黃區房價較其他區域高，適合口袋較深的投資人。鄰近蛋黃區的區域便被稱為蛋白區，蛋白區房價相對便宜，且部分蛋白區生活機能充足，交通又方便，適合一般小資首購族入手。

中永和地區是蛋白區中的佼佼者，它跟公館商圈僅有一橋之隔，公車捷運路線發達，生活機能充足，但房價相較市區而言是較低的。

政府對於無自用住宅的首購族提供房貸優惠方案。

步驟4.善用優惠房貸　建立信用紀錄

而上班族買房最擔心的問題，就是房貸成數不足，加上近來公股銀行對於房貸採取緊縮政策，讓許多人買房還得先擔心房貸過不了關，但政府對於無自用住宅的首購族，依然提供房貸優惠方案，包含：內政部「整合住宅補貼方案」、財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」。

財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」貸款額度最高500萬元，年限最長達30年，若採機動利率，目前房貸利率為前2年1.72%，第3年起2.02%。若不符合資格的購屋族也別擔心，張?勻表示，平日可多與往來銀行培養良好的信用紀錄，例如：信用卡繳款正常、將存款集中於主力帳戶等，都有助取得優惠貸款。

內政部不動產資訊平台有青年安心成家專區。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】目前政策面的利空已出盡，近期台股量能明顯回升，2014年經濟成長預估坐二望三，在歐美經濟與就業情況日益改善，以及低利率促進產業投資與擴展，市場有機會持續擴張。因此，建議有購屋意願的民眾，能多加善用查價系統，掌握最新的市場動向及產品趨勢，趁早運用財政部首購房貸優惠措施，購屋成家或進行資產配置的決定。 

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，2013年下半年受美國QE減碼風波以及國內房市多空紛呈，但奢侈稅管制未再加重，年限維持2年不變，加上財政部提供的首購優惠貸款延至2014年底，以及未來兩年仍維持超低利率的環境，剛性需求不減的情況下，讓受觀望的買氣逐步回籠。

量穩小增！12月北市月增15.9％，新北月增5.4％，實價揭露資訊與續推房貸優惠政策助房市加溫

黃舒衛認為，自2010年初第二屋限貸、2011年6月起實施奢侈稅、2012年6月再針對豪宅限貸以及8月實價登錄，造成台北市2012年房市交易量為近10年最低量。不過，在房價資訊透明化的影響下，促進房市交易回穩，走出2012谷底，預期2014年房價持平至小漲，而成交量在剛性需求及交屋潮的帶動下，仍呈持穩態勢。 

台北市2014年1月2日公布2013年12月建物買賣移轉棟數為3,456戶，較上月增加473戶，月增15.9％。黃舒衛表示，12月建物買賣移轉登記數為反應11月份整體市場情況，在11月中之後奢侈稅確定僅微幅修正，不延長管制年限，以及市場調查民眾購買耐久財指數續創新高，民眾購屋信心增加，下半月買氣明顯回溫。 

若以2013年交易量來看，北市交易量比2012年增加2.4％，預期2014年外經濟局勢較佳，政府房市調控未再加重，且利率仍低，交易量能還有微幅增加的空間。年度統計交易情況，中山區交易量達6,416戶，為北市交易量冠軍。黃舒衛說明，中山區中古屋住宅交易多以中小型住宅為眾且供給量體大，在自住買盤以總價為王的時代，交易量穩居台北市各行政區之冠。而北市郊區的內湖與文山區平均房價相對市中心親民，居住條件及生活機能完整，因此深受首購與換屋族的青睞，交易量分居二、三名。

新北市12月建物買賣移轉棟數為7,518戶，較上月增加384戶，月增5.4％。黃舒衛表示，新北市交易熱區仍受重劃區新屋過戶影響，其中淡水區、新莊區以及三重區等區的新成屋挹注下，以及前兩個月新店區美河市與玉上園大型社區過戶，促進新北市交易量連續三個月持續增長。若以2013年交易量來看，新北市交易量比2012年增加16.4％，預期未來以淡水區、新莊區、林口區等具有大型重劃區的區域，會陸續出現許多的交屋潮的情況。年度統計交易情況，淡水區受新市鎮許多新成屋社區持續交屋因素，交易量累積達9,464戶，為新北市交易量冠軍。 

黃舒衛認為，目前政策面的利空已出盡，近期台股量能明顯回升，2014年經濟成長預估坐二望三，在歐美經濟與就業情況日益改善，以及低利率促進產業投資與擴展，市場有機會持續擴張。因此，建議有購屋意願的民眾，能多加善用查價系統，掌握最新的市場動向及產品趨勢，趁早運用財政部首購房貸優惠措施，購屋成家或進行資產配置的決定。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

【住展房屋網 何世昌】全台房價屢創新高，想買房的民眾，血壓與心中掙扎也飆高；究竟現在適合買房嗎？如果要買，何時進場最為合適？本文為您揭露買房的十個好時機，讓您買得巧、賺得飽，放著不賣也沒煩惱…… 

人生大事，不外乎成家立業，娶妻子、生孩子，以及買房子；甚至有的情況是，先賺足了銀子、買了房子，再娶妻子，最後才生個孩子。無論買房時間先後，房子無疑是人生中的大事。有道是有房能遮風蔽雨、生兒育女；沒房就只能長作租客、看人臉色。 

但買房子可不是一件容易的事，尤其在薪水負成長、房價卻暴漲的年代，買不買房？何時買房？的確是一件為難的事。以下將從各個層面，歸納台灣房市歷史上的走勢，梳理出十個買房的好時機，提高您買房獲利的勝率！

時機一、低利率

大多數的人買房子都必須申請貸款，有貸款就要必須繳利息，而利息的高低，牽涉到民眾買房的意願。利率如果太高，繳的利息變多，不僅買房壓力趨於沉重，房價增值幅度可能與存款的利息收益相去不大、甚至更低，民眾買房意願就會偏弱。 

但當利率一走低，不僅是首購與換屋的好時機，此時錢放銀行利息甚低，存款既無法創造更大的收益，具有增值、保值功用的房地產利基轉受青睞。而在低利率環境中，因資金容易流入不動產市場，所以房市會出現強勢的多頭，房價通常會穩定上漲，當然就是最好的購屋良機。 

『低利率並非絕對數字，而是一個相對概念』，而這就必須從歷史走勢作比較與驗證。若以台灣本土而言，基準利率在百分之四以下都可稱作低利率。從民國六○年到九○年之間，台灣的基準利率幾乎都維持在百分之四以上，尤其是六○、七○年代，利率多在百分之十以上，房貸負擔十分沉重。 

九○年代以後，台灣進入史上最長的低利率年代，基準利率都壓低在百分之四以下，九七年金融海嘯以來迄今，都還維持在百分之二以下。由於我國利率緊跟隨美國聯準會連動，而聯準會已宣示失業率未降至百分之六前，不會輕易升息；換句話說，即使我國央行未來可能升息，幅度也應該不大，兩、三年後要突破百分之四機率微乎甚微。

時機二、通貨發行量高水位

『資金氾濫、爛頭寸太多』，意即貨幣超額準備、閒置資金過盛，簡而言之，就是市場上『錢太多』，資金無路可去， 市場上資金的多寡，可以從央行逐月公布的『貨幣總計數中』看出一二，尤其又以M1B與M2最為重要。M1B的統計來源，是M1A（全國人所擁有的短期流通資金）加上活期存款總額；M2則是M1B加上準貨幣。 

M1B與M2的數據越高，代表市場上的錢越充沛。市場上的錢到底多到什麼程度呢？說了還真讓人嚇一跳，以今年七月數據來看，M1B、M2日平均餘額分別是十二點八兆元、三四點四兆元，連袂創下歷史單月新高。 

但在民國九○年元月時，M2日平均餘額只有一九點一二兆，迄今資金膨脹近百分之八十，可見『台灣錢淹腳目』。只是錢變多了，但卻變薄了！而造成的結果就是，民間資金氾濫，引發通膨疑慮，最後資金就大舉湧進不動產。

時機三、景氣擴張

每逢景氣擴張力道加速、經濟成長率攀升，促使國民就業率好轉、股匯市連袂走揚，諸多因素使人均所得與消費力趨高，景氣紅利就會催生出房市榮景。惟需注意的是，近來受到產業轉型停滯與中國大陸經濟成長走弱拖累，不僅國民所得倒退至十六年前，今、明年台灣經濟成長率預算還不斷下修。 

所幸各大研究機構所發布的報告中，台灣明年經濟成長力道將增加，經濟成長預測值將高於今年。而台灣前四大出口地區中，歐盟已擺脫衰退、美國與東協景氣擴張明顯加速、中國大陸雖然成長趨緩，但仍有約百分之七的成長。 

基於上述理由，再加上明年度政府預算正成長，明年度經濟展望可望樂觀看待。惟一的重大變數，就是美國貨幣量化寬鬆政策退場後，全球央行是否會跟進？市場資金是否趨於緊俏？將是未來最重要的課題。

時機四、民生物資上漲

民生物資大漲，但薪水掉到十六年前水準，是近年來國人共有的痛。物資上漲引發出通貨膨脹，通貨膨脹意謂必須比以前花更多的錢，才能買到同一樣東西。錢，也就變得更不值錢。 

在所有民生物資中，又以油、電二者最為重要，因為這兩者非但是民生必需品，還是製造諸多物品的原料。一旦油、電價格明顯上漲，那麼中下游各式物品製造成本增加，就會反應在售價之上，各類物資就會吹起一股漲風，引發通膨疑慮。 

那麼，為何在油電價上漲、產生通膨疑慮時適合買房呢？這是因為興建房子的原料眾多，當原物料上漲，房屋售價容易上漲。其次是群眾預期心理，尤其是華人普遍有『買房抗通膨』的既存觀念；當觀念化為行動，就形成另類形式的買盤。 

雖然有學者從學理上分析，『買房抗通膨』是假議題，實際上也無法抗通膨，但從今年第一波電價調漲來看，房子增值幅度確實勝過物價漲幅。而在今年十月，國內電價又將啟動第二階段調漲，將讓『買房抗通膨』議題再次浮上檯面。

時機五、地價創新高

一間房子的售價，通常是建商評估成本與一定比例利潤所計算而來。成本包括土地價格、原物料與管銷成本，其中又以土地占據成本最高比重。多數建案的土地成本，至少占總成本的五成以上；而台北市境內的土地成本，甚至可高達總成本的七成。 

『賠本生意沒人做』，這句話是行行皆通的準則，當地價持續攀高，推案成本居高不下，房價就會再往上攻高。當然，我們也不能排除『黑天鵝效應』出現的可能，但除非房市進入『大逃殺』的空頭波中，否則地價與房價緊密的連動關係，是牢不可破的。 

雖然地價創新高的地塊，可能僅是區域範圍中一小塊，例如政府標售土地，建商高價搶標，這往往就會造成兩個現象，第一是其他地主會產生比價心理，名下土地即使不開個天價，價格也低不到哪裡去；二來是建築業者預期未來取得案源（土地）成本會更高、總推案成本增加，手頭上的建案價格就會變硬、甚至乾脆漲價。

時機六、政策作多

俗諺有云：『先到的吃肉、晚來的喝湯，最後到的就只能洗碗』，這話套用在房市完全可用。但要如何搶得先機、提早在房市中布局呢？答案就是洞悉政策的走向！ 

政策從研擬、定調、執行，最後到落實、發酵等不同階段，越早掌握趨勢脈絡，就越能領先別人一步布局、獲利，『桃園航空城』即政策作多的標竿。政策內容包含建設、稅制、產業、招商、土地開發等各方向，是除了經濟面外，左右房市發展最大的因素，而這也是住展雜誌長年以來撰文的重點，就是為了給予讀者最新的訊息。 

雖然今年奢侈稅修正案，擬將不動產持有期限從兩年延長為四年，被視為政策利空，但利空的說法並不確實。原因在於，不動產稅賦為中央與地方政府的『金雞母』，稅收龐大且穩定成長，在財政困窘之際，誰都不敢把房市打死。正確的來說，奢侈稅實務上只能打擊投機，無法令房市轉空。 

以目前官方心態來看，骨子裡仍舊大力作多，明年度的歲出預算就是最好的證明。在明年的歲出預算中，與房地產直接相關的公共建設預算，比今年度成長百分之十，其中軌道建設（捷運、鐵路）與公路建設經費，占公建預算一半以上，凸顯出官方極力維繫房市熱度的心態不變。惟行政院明示各機關，經費應優先使用在已通過的建設案，意謂中央尚未拍板通過的建設案，落實機率可能較低，投資時得避開虛無飄渺的建設題材。

時機七、天災與疾病

任何一個投資大師，或者投資理論，多會認同『反市場操作理論』，也就是『危機入市』的道理。所謂的『危機』，通常是令市場感到恐懼、震撼的突發事件，除經濟危機之外，就是天災與疾病。台灣因兩岸對峙，又多了戰爭威脅，惟近年情勢和緩，不似『海峽飛彈危機』與『兩國論』時有便宜可撿。 

至於天災與疾病，咸為民眾難以揮去的噩夢，尤其台灣地震與颱風頻仍，往往造成重大損害。倘若是天災造成房價下跌，通常會有個特性，那就是價格與成交量驟跌，但如果拉長時間軸來看，此時房價通常在相對低檔，一旦天災或疾病陰霾消失，房價就會迅速回漲，九二一大地震與SARS就是最顯著的例子。 

近期台灣雖覆蓋在狂犬病擴散的陰影之下，但並未對房價產生任何影響。假使日後染病案例增多，進而導致房價動搖，仍不失為買房的好時機。關鍵在於，如果是一個研究成熟的病理，要造成嚴重損害的機率不高，房價即使短時間內被擊倒，也會像『不倒翁』般彈回來。

時機八、房市指標向上

俗話說：『內行的看門道，外行的看熱鬧』，但買房動輒上千萬，豈能用『看熱鬧』的心態視之？但這也無可厚非，畢竟大多數人買房是出於『實際需求』，對於市場風向較為陌生。若要摸清房市趨勢，買在正確時機點，就必須依賴可靠的研究指標。 

當市場上有這類需求，自然就有供給，而現在最新的指標，就是台北市所公布的『房價指數』。但這項指數的缺點是從已成交的中古屋數據所統計得來，也並非當月成交資訊，落後市場有一到兩個月的時間差，無法充份揭露市場現況。 

較能看穿市場起落的、幫助消費者準確找到適宜的購屋時機的研究數據，『住展風向球』是箇中代表。『住展風向球』共統計六大指標，調查樣本為新成屋、預售屋建案；其中預售屋等同房子的『期貨』，走勢一向領先中古屋，對投資者而言更具參考價值。

時機九、租金／房價比升高

我國房價漲不停，但租金卻長年不動，成為一個畸形的房市生態。但近一、兩年，不少無殼蝸牛已經發現，不只房市M型化，連租屋市場也邁入M型化；也就是說，三房以上的房子租金持平或下跌，但小套房或兩房的租金卻大幅度上漲。 

以往在台北市內，一萬元左右就能租到家具齊全、裝潢雅緻的套房，但現在要租到同等條件的物件，可能要掏出一萬五左右才有機會，難道無殼蝸牛只能大歎荷包失血慘重嗎？那倒不盡然。 

當房租變貴時，租金（分子）／房屋總價（分母）比就會升高；倘若數值越高，代表當下租屋越不划算，房租可能與每月應繳房貸差距不大，房客等於在為房東『養房子』。若每月租金高達三、四萬以上，此時租屋族租房還不如買房更為實際，將『付租金變成付房貸』，或許是個可行的辦法。

時機十、自住需求

在華人世界中，多數人都在結婚時買下第一間房子，原因當然是出於成家需求。這類需求性買氣，不易受到市況好壞影響，算是帶有點『傻勁』的買盤，卻在市場上占據成交量極大比重。這類民眾雖然『傻傻買』，未經過縝密分析，但最後卻多賺到房屋增值的財富。 

之所以造成這種結果，是因為以自住需求買房者，甚少在二、三年內出售房屋，並不會受短期價格波動影響。若房子放個十幾、二十年，就會經歷數個波段的景氣循環，遲早會遇到賺錢出售的時機。 

或許您曾聽過一句話：『男人愛炒股，女人愛買房。』由於男人個性喜愛刺激，樂衷於價格快速波動，所以頻繁進出股市而樂此不疲，但卻賠多賺少、白忙一場。但女人偏好長期而穩定的投資，所以傻傻的買房子，結局自是不由分說。 

這個說法或許見仁見智，但卻說明房地產具備豐厚的增值潛力，穩定度遠勝於其他商品。綜合以上，如果前九個買房參考時機都無法成為您買房與否的評估標準，那麼自住需求就是您買房取決的依據，買房、成家、立業，萬事足！

本文摘自9月5日出刊之《住展雜誌》382期專題報導，同期內容除本文外，並有「財富貯存的方法與機會」、「建築標章實務篇 談推展綠建築」、「防災型都更」不是「簡易都更」、「智能住宅新趨勢」、「王重平大師談建築生命力」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！