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【住展房屋網 蘇儀】買公寓大樓的房子，社區的公設為全體住戶共同使用，屬於房屋之附屬建物，與房屋所有權無法分離，通常房屋買賣的權利範圍都包括公設在內，如果建商將公設部分違法進行二次施工，使得公設有被拆除的風險，公設當然有瑕疵，消費者可向售屋者求償。 

許姓男子經由房仲介紹，向梁姓男子及楊姓女子購買他們所共有的台北市中正區「××××」房地，總價三千萬元，於民國九十八年七月辦理交屋後，許男向大樓管理委員會詢問大樓各項公共設施使用情形，才知道大樓二樓的健身房等公設是建商和暘建設公司二次施工之違建。

建商將公設部分違法進行二次施工，公設有被拆除的風險。(圖為示意圖)

建商將公設二次施工

「××××」地上二樓原規劃為機車停車位，使用執照核定為室內停車空間，但建商卻在取得使用執照後二次施工，將二樓公設施工作為健身房、會議室、交誼廳、娛樂室使用，引起御景天廈管理委員會不滿，管委會至今仍未與建商就二樓公設進行點交。 

許男認為，社區二樓公設能否使用，是交易的重大資訊，對於買方買受意願有絕對之影響。而梁、楊二人明知公設有二次施工，竟在「房屋現況說明表」中有關建物「是否有拆除重建或禁建或糾紛情事」之說明，勾選「否」，顯有刻意隱匿上開資訊，要求二人賠償他三百萬元。 

梁、楊二人則說，他們不知道二樓公設有瑕疵，他們雖於「房屋現況說明表」勾選「否」，但是該房屋現況說明書所顯示的是建物的現況，並不包括公設在內。且根據鑑定報告，本件公設有瑕疵影響交易價格為二十九萬多元，而許男所買的御景天廈大樓房子市價現值為三千一百八十多萬元，縱然扣除公設有瑕疵影響的二十九萬多元後，仍高於許男當初買的價金三千萬元，許男並無任何損失。

買賣權利包括公設

台北地院認為，梁、楊二人售屋時並未特別以二樓公設現狀之健身房、會議室等為銷售，也未以二樓公設之現狀使用，作為吸引原告購屋之賣點，不能以二樓公設是二次施工即認定二人售屋時有詐欺行為，許男不能要求二人賠償他三百萬元。 

但法院表示，二樓公設既係供全體住戶共同使用，應屬房屋之附屬建物，雙方的買賣契約關於「買賣權利範圍」也明確記載包括公設在內，梁、楊所出賣之標的物不僅限於房屋，也及於二樓公設，公設部分是二次施工，有被拆除之虞，二人應對公設有瑕疵負擔保之責，判決要賠償許男二十九萬多元。

本文摘自11月5日出刊之《住展雜誌》384期Know-HOW，同期內容除本文外，並有「璀璨第六都 大桃園投資決勝探索」、「央行升息 房市風暴不會發生」、「不可承受之重 台灣房價是否香港化」、「房市乍現倒貨潮？」、「後文林苑 都市更新推動展望」、「三高時代來臨 購屋者何去何從？」、「建築名家講座 台灣城市下一步」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】買房子是人生大事，金額動輒上百萬、甚至上千萬，消費者在購屋前，一定要仔細看，多方問，寧可事前細心挑選，千萬不可因疏忽，而招來麻煩。根據內政部地政司2013年第2季房地產消費糾紛來源統計表顯示，向消費者服務中心申訴者多達496件，在購屋糾紛類型，以房屋漏水問題(77件)最多、其次為終止委售或買賣契約(54件)和隱瞞重要資訊(53件)，因此，購屋常識非常重要，才能避免消費糾紛。 

依不動產經紀業管理條例規定，仲介應以不動產說明書向購屋消費者解說，該說明書視為契約書的一部分，完整記錄房屋產權調查結果，因此，消費者為了自身的權益，在購屋時是有權要求銷售業者出示不動產說明書提供解說，包括完整記錄房屋產權調查結果，內容包含權狀、謄本、地籍圖、屋況等房屋資訊，讓消費者明確掌握房屋內外狀況。其次，消費者也有權向仲介要求攜回契約書審閱至少3日，這期間一定要詳閱契約內容，以避免售屋糾紛產生。 

此外，消費者不妨利用雨天或下大雨過後看屋，仔細觀察屋頂、地面、牆壁及接縫處有沒有積水、滲漏水的情形，以免花大錢買屋，卻換來一身氣。21世紀不動產法務部經理汪靜雯表示，要先瞭解仲介是否有提供房屋漏水的保固服務，以及在保固期間內消費者是否須自付部分維修工程費用的約定。另外，買方應清楚明白於買賣契約成立時，若已經知道滲漏水之瑕疵，仍願意購買者，賣方將不負擔物之瑕疵擔保責任。若交屋後才發現滲漏水之情形，買方應於發現後6個月內或交屋後5年內通知賣方並請求其修繕，依民法規定賣方應負擔物之瑕疵擔保責任，但若經催告通知後賣方仍不修繕者，買方可以自行僱工修繕並向賣方主張修繕之費用。此外，最好拍照存證保全證據，以便日後發生爭議時得以舉證。 

在不動產交易糾紛當中「終止委售或買賣契約」也佔很高的比例，，擅自終止委售或買賣契約將會構成違約，可能要賠償違約金。汪靜雯提醒，若消費者委託仲介銷售房屋，簽署之「不動產委託銷售書」，依內政部公告仲介至少要提供3天以上的審閱期間，消費者應充分行使審閱的權利，避免權益受損，因此不論是委託出售房屋或是簽下買賣契約，都要深思熟慮再簽約，因為一旦契約成立，片面解除合約就是違約，勢必得支付違約金。 

至於隱瞞重要資訊的糾紛案件也佔買屋交易糾紛中不低的比例，買房子最怕資訊不透明，包括物件為凶宅、輻射屋、漏水等卻沒告知，都是隱瞞重要資訊，汪靜雯表示，仲介在執行業務過程中，應盡注意調查及告知之義務，且應以不動產說明書向買方解說，讓買方充分了解產權狀況，若違反上述義務而導致買方權益受損者，仲介應與賣方負擔連帶賠償之責任。 

房地產交易對多數人而言可能是一生一次的重大決定，不可不慎，選擇信譽良好的房仲品牌及謹慎細心的服務品質才能降低購屋過程的困擾與風險，千萬別被少數降低服務費的惡性競爭業者吸引，導致因小失大後悔莫及的遺憾與後果。

消費者在購屋前，一定要仔細看，多方問，寧可事前細心挑選，千萬不可因疏忽，而招來麻煩。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

轉自YAHOO

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】位於信義區由三商美邦人壽公司所持有的「太平第一大樓」2013年10月30日以28.2億元的價格順利出售給國內成衣大廠聚陽實業，辦公室每建坪單價約103萬元。聚陽實業是營業額逾百億的上市公司，曾獲經濟部「創新應用服務獎」及中華民國證券暨期貨市場發展基金會第八及第九屆上市櫃資訊揭露評鑑A+級公司肯定，成衣廠房遍及大陸及東南亞，全球共有23個廠，員工達2.8萬多名。這次以28.2億元購入「太平第一大樓」六個樓層，是筆相當划算的投資。 

促成本案的主要推手，瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，由於信義區是台北市精華地段，在業主惜售的心態下，辦公室釋出案件不多，投資人往往是想買都買不到，因此若有辦公室買賣物件釋出，對投資人而言是難得的機會。曾東茂說，區位是影響不動產價格的重要因素之一，位在精華地區，加上優良的大樓品質與維護管理，價格自然可以保值，甚至有上漲的空間。 

「太平第一大樓」位於信義區，建物為鋼骨結構、面積方整，大樓維護管理品質優良，而且鄰近大巨蛋及松山文創園區，加上聯合報大樓都更案拍板定案，不僅本身條件良好，未來的區域發展也令人期待。又由於該大樓產權單純，所有權人僅兆豐銀行、中國人壽及三商美邦人壽，加上大樓所處精華地段，未來前景看好。 

依照實價登錄及上市櫃公司公告，「遠雄金融中心」以約2.9億元成交，平均單價約185萬元/坪；「萬國商業大樓」以約4.04億元成交，平均單價約107萬元/坪；「敦南金融大樓」以約88億元成交，平均單價約132萬元/坪。 

曾東茂表示，投資人仍然積極尋找值得投資的商用不動產物件，現在擁有好區位、品質優良的辦公室大樓，價格早就已經突破百萬大關。今年以來，市場上幾個受矚目的商用不動產標售案件最後改為私下議價或延期，曾東茂表示，「太平第一大樓」能在現今的商用不動產市場中脫穎而出，是因為該大樓位處台北市精華地段，而且大樓維護管理優良，相信未來發展後勢可期。 

交易數量：約3,430.88坪(含2,554.33銷售坪及70個坡道平面車位) 
每單位價格： 
(1)土地建物：每坪約新台幣103萬(2,554.33坪) 
(2)停車位：每個新台幣260萬 
交易總金額：新台幣28.2億

位於信義區由三商美邦人壽公司所持有的「太平第一大樓」以28.2億元出售給聚陽實業。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] 轉自YAHOO

【住展房屋網 蘇儀】消費者買賣中古屋時，「屋齡」有多久常會影響房屋的交易價值，如果賣方對房屋的屋齡陳述不實，構成了「物之瑕疵」，依民法規定，賣方應負賠償責任，買方可以向賣方請求減少價金。 

曾姓女子在民國九十八年十一月購買蔡姓屋主所有的台北市一棟中古屋，總價八百萬元，曾女付清所有價款辦理交屋後，向相鄰住戶查詢，發現房屋是在民國五十八年為建物總登記，屋齡已有四十年，但蔡姓屋主卻在一家房屋交易網刊登的售屋廣告稱屋齡為三十年，使她陷於錯誤而購買。

「屋齡」常會影響房屋的交易價值。

隱瞞屋齡少了十年

曾女指出，蔡姓屋主是在民國九十八年六月以總價五百二十萬元向前手購屋，買進後予以裝潢，不到半年就以八百萬元賣給她，蔡是中古房屋的投資客，有多次房地買賣經驗，依屋況及其建築層數，能夠判斷出房屋屋齡為四十年，竟故意隱瞞，偽稱屋齡只有三十年，用詐術手段不法侵害她的權利，自應負賠償責任。 

台灣高等法院審理後認為，這棟房子經不動產估價師事務所的估價，在民國九十八年買賣當時的價格應為八百一十六萬多元，曾女以八百萬元購買，買價比市價便宜，曾女的權利雖然沒有受損，但蔡男於房屋交易網刊登這棟房屋屋齡三十年之廣告，與實際上房屋屋齡為四十年不符。

構成「物之瑕疵」

法院指出，這棟房屋因老舊，在早期的建物所有權狀上及建物登記第一類謄本均未標示建築完成日期，曾女無法從建物所有權狀的記載查知房屋實際建築完成日期，曾女因相信蔡男的廣告認為房屋屋齡為三十年，而與蔡男簽約購屋，蔡男售屋時對屋齡陳述不實，構成了「物之瑕疵」。 

所謂「物之瑕疵」是指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，依通常交易觀念，屋齡之差異確會影響房屋之交易價值，蔡男出售的房屋有屋齡不實之瑕疵。 

法院認為，這棟房屋依買賣當時之合理價格，土地總值為六百三十二萬多元、建物總值為三十八萬多元、裝潢費用為一百四十五萬多元，加起來估算其合理總價為八百一十六萬多元，而房屋的折舊與房屋基地的土地沒有影響，只有建物會有影響，扣除土地及裝潢費用部分後，曾女實際買受房屋建物本身部分所支出之對價僅為二十二萬多元，因此判決蔡男要賠償曾女二十二萬多元。 

本文摘自10月5日出刊之《住展雜誌》383期Know-How，同期內容除本文外，並有「台灣住宅政策探討」、「奢侈稅修法何去何從」、「我家會不會被政府徵收？」、「人生有夢 名師築夢踏實」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！轉自YAHOO

【住展房屋網】房屋仲介人員應向買方解說房地產的現況，特別是建物的室內面積大小，為買賣的重要事項，如果房仲未說明清楚，致使購屋者誤判而蒙受損失，房仲雖非故意，仍然構成過失侵權行為，要負損害賠償的責任。 

何姓男子在三年前經由商用國際不動產仲介經紀公司仲介，向曾姓屋主購買新北市的一棟房子，總價七百多萬元，不動產買賣契約書內記載主建物面積為七九點九七平方公尺，商用公司僱用的王姓經紀人向何表示該主建物登記之面積即為房屋室內實際可使用之面積。

房屋仲介人員應向買方解說房地產的現況。(示意圖)

主建物登記面積包括「小公」

何男簽約後不久找設計師進入房屋裝潢丈量時，始發現該主建物登記面積除室內面積之外，另包括不動產所在大樓之「小公」部份 (即該房屋大門外面的樓梯及電梯間面積)，共有八點八七九平方公尺，地政機關都登記於主建物面積內。使得何男實際可使用之室內面積僅有七一點零九一平方公尺，何男氣的告上法院，請求商用公司、王姓經紀人連帶賠償他的損失。 

台灣高等法院認為，房仲居間介紹房屋買賣，應向買方詳為解說，但王姓經紀人對於買方何男詢問關於不動產主建物登記面積時，卻未告知正確資訊，竟向買方表示：房屋主建物登記之面積，就是房屋大門打開後由牆壁圍起來之室內獨立使用空間，使何男誤認地政機關登記之主建物面積七九點九七平方公尺，全部均為室內面積，但實際上，其室內面積尚須扣除俗稱「小公」（即電梯間、樓梯、門廳、走廊）的面積，因此，王姓經紀人在仲介過程確有過失。

房仲公司應負連帶賠償責任

法院指出，不動產之室內面積（即專屬於買受人可單獨支配使用之面積），是買賣標的重要事項，為一般買受人決定購買與否及買賣價格之重要因素，房仲經紀業者應為客戶查明清楚。 

在地政登記實務上，建商就「小公」及「大公」面積登記有多種不同的方式，仲介業者於其仲介過程中，必須加以查明再據實向購屋者說明，這是仲介業者的職責，如未盡此義務致使購屋者誤判而蒙受損失，房仲雖非故意，亦應負過失侵權行為之責。判決商用公司、王姓經紀人應連帶賠償何男的損失。 

法院計算出何男的損害為十九萬七千多元；另外，本件屬於消費訴訟，商用公司還要依消費者保護法規定給付何男七萬元之懲罰性賠償金。

本文摘自7月5日出刊之《住展雜誌》380期Know-How，同期內容除本文外，並有「建設產業雙車頭 風城房市衝衝衝」、「都更必成的四大關鍵」、「買房子除了價格之外 還需注意哪些事項」、「小資一族買房投資術」、「輕鬆買房懶人包」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

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【住展房屋網/台北報導】上週稍早國內的政治大戲－民進黨所提的倒閣案，結果如數人頭一樣，一如外界預料，沒有過關。不過，民進黨事後仍繼續運作，不讓江揆上台報告。於是立院新會期開議以來，仍在持續空轉；這意味著，包含奢侈稅在內，所有排定的法令修訂，最後可能又要趕在會期結束前『包裹』表決。這樣的議事或修法品質，會好才怪！ 

然先不管法令修訂，現階段包含課徵中的奢侈稅，或現行整體不動產稅制，其實一直都是大有問題的。如財政部今日最新有關奢侈稅的最新解釋令，表面上是放寬解釋，實際上卻突顯出現行整體稅制的重大疏漏，導致房產大幅喪失其居住之基本功能，還淪為資產階級拿來進行避稅操作的工具。

根據前幾日報導，財政部將發布解釋，有關第五條第一款，出售兩年內自用不動產，計算同戶親屬名下不動產時，以配偶及未成年子女為限之規定，其中『未成年子女』，是不包含未成年孫子女的。再說明點就是，如果祖父母出售家戶房產，則就算(同住)未成年孫子女名下另有房產，也不會被課奢侈稅。 

這項解釋，一般肯定認為是放寬(解釋條文)；不過請再看仔細點，同住之未成年孫子女，按常理多半是在學中、無工作及收入的，既然如此，又怎可能擁有(購入)房產？然而財政部會做此解釋，就代表實務上確有上述狀況(未成年孫子女名下有房產)，才會出現(祖父母)出售房產，是否可能被課奢侈稅的疑慮。 

而其唯一合理的解釋就是，(同住)未成年孫子女名下的房產，很可能就是祖父母或父母自己買進，再以贈與方式登記到未成年(孫)子女名下。自己買房產，要多一道手續贈與到(孫)子女名下，理由除同享有自用宅優惠稅率外，更重要理由或目的，當然還是藉由贈與，來操作節(避)稅行為。至於箇中『奧義』，就是(不動產)稅基遠低於實際交易價格，因此相較於其他物件或現金贈與，創造出極大節(避)稅效果。而98年馬政府大幅調降遺贈稅率，當然更間接鼓勵這類操作。 

然而這樣的行為，不但使得原本應以居住為主要功能的房屋遭閒置，還會間接使房價居高不下。畢竟這些高資產族買進房產，眼中看的是節稅多寡，而非價格是否符合行情，而且價格愈貴偏離正常行情(公告現值)愈多，節稅效果愈佳。 

然而，即便只有一、兩筆此類交易，市中心區價格都將因此墊高，接著再產生漣漪效應，外圍房價跟漲；這就是近年房市資金行情，及剛性購屋族須花更多代價背殼或換殼的真相。而這樣扭曲的情況，至今還不斷地發生中！

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

利率不升，房市不死是房產界的俗諺，可日前央行總裁宣布房貸升息，可把購屋人嚇到跳腳了。

央行總裁彭淮南日前警示房貸將有升息，讓不少購屋人或是準購屋人人心惶惶，房貸升息真的那麼可怕?對於正在扛房貸的民眾來說，應該怎麼因應呢?

利率不升 房市不死

房地產市場有一句俗諺「利率不升，房市不死」是不少人都耳熟能詳的，但就在日前，中央銀行彭淮南總裁在理監事會議後首次警示，面對QE退場，購屋人要做好房貸升息的心理準備。此言一出，猶如投下市場震撼彈，不只買方轉趨觀望，不少奢侈稅剛滿的賣方更是急到跳腳，擔心被升息和未來奢侈稅修正兩大夾殺，而在這個時間點，已經是房貸一族的購屋人，其實有很多事情可以先做，降低未來升息的衝擊。

當銀行的好客戶

雖然升息似乎已經箭在弦上，但和10多年前動輒5-6%以上的高利率相比，台灣經濟狀況短時間之內不大可能往上攀到這麼高的水準，不過對於背房貸的購屋人而言，只要是升息，負擔就會增加。因此，除了建議房貸戶要平日多留意帳戶餘額，每期房貸準時繳交，當「銀行的好客戶」，當利率小幅攀升時，就能以優質客戶之姿，多些籌碼與銀行談判。此外，在利率可能調升的同時，若房貸戶能趁著年底領到年終或者是分紅之際，趁機會多還一些本金，本金多還些，利息當然也跟著少了，這也不失為是一個房貸減壓的方式。

坊間也有不少人建議可以採取轉貸因應，但轉貸仍有代書費、塗銷費，甚至違約金等成本，有些銀行第一段利率雖低，第二段反而比其他銀行更高，因此若打算轉貸的民眾，最好還是精算之後再做打算比較安全。坊間也有不少人建議可以採取轉貸因應，但轉貸仍有代書費、塗銷費，甚至違約金等成本，有些銀行第一段利率雖低，第二段反而比其他銀行更高，因此若打算轉貸的民眾，最好還是精算之後再做打算比較安全。

升息是買屋好時機?

對於還沒有進場的購屋人來說，畢竟房貸長達20年，1.2年的低利環境不過占漫長房貸期間的一小部份，若要此時為了眼前短短低利期搶進，應該也不會有人那麼天真。不過，升息畢竟是一個議題，對於賣方來說，勢必產生一定程度的壓力，特別是資金不足的投資客，深知升息議題將造成買方退縮，未來轉手不易，很有機會為此提前獲利了結，購屋人就能技巧性的議到便宜，若能讓議下的價格和未來增加的房貸兩者相抵，甚至還更多一些，倒也不失為一個成家良機。

轉自YAHOO

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2013年第四季房市究竟如何?台灣房屋智庫進行第四季購屋意願調查，顯示，有5成5民眾在第四季有看屋/購屋計畫，其中，首購自住者占46.69%，換屋自住占21.6%，其次17.77%有意置產出租，13.94%為家人代購。而偏好的產品類別為三房、兩房和套房。 

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，自住族群的剛性需求撐盤，總價時代影響下，小資買小宅，低單價、低總價、低坪數的『三低購屋學』，成為首購族買房的不二法門，因此三房和兩房則成了市場主力。調查結果，有36.93%的民眾最想買三房產品，主要原因為，第四季前進房市以剛性需求的買盤為主，因此小家庭對房型的要求，三房或「2+1」房的格局，比較符合家庭所需，且進一步交叉分析後發現，雙北以外城市的購屋者以選擇三房為多，至於雙北地區，因房價基期高，對於第四季想購屋的民眾，不論是首購的小資或小家庭等，主力房型還是以二房及套房為主。 

張旭嵐觀察，三代同堂的概念逐漸式微，不過現代購屋族納入「三代同鄰」的思維，認為與其與長輩分居兩地，不如選擇在同社區或是同棟不同層的居住型態購屋。對現代家庭來說，不僅保有小家庭的模式，更有大家庭互助的和諧與融洽，除增添家人間的生活空間與隱私，同時又保有互相照顧的家庭支援，因此小資夫妻購屋或換屋時，小宅的可行性和接受度逐漸提高。 

調查中顯示，民眾選擇在第四季看房購屋，主要是因為「個人或家庭目前有需求」(57.84%)，其次是「房價只漲不跌，早買早好」(19.51%)；至於和第三季相較，有35.06%的民眾認為第四季房市「價量齊升」，且有43.1%的民眾認為「油電雙漲」的民生議題影響房市最有感，其次為「奢侈稅只修不廢」（38.12%）和「利率調整」，（32.95%），對於選擇購屋區塊，區域建設「捷運」 (65.13%)、「公園/綠地」(43.49%)及「明星學區/新學校」(38.31%)是民眾認為房市利多推進器的前三名。

低單價、低總價、低坪數的『三低購屋學』，成為首購族買房的不二法門。

張旭嵐分析，依照調查結果，近六成的民眾認為Q4房價仍漲，顯示雖然民眾曾擔心全球貨幣量化寬鬆衝擊台灣房市，但事實上對購屋者的實際影響小，反倒是油電雙漲的民生議題影響房市最多。長遠來看，要影響區域房價還是以交通、綠地及學區為主，其中，捷運還是民眾最看好的利多建設，而捷運沿線的路段，保值性強、增值率高，使得房價每年穩定成長。 

張旭嵐進一步分析，因此為求穩定房價，反倒應該健全交通網路，加強區域產業發展，重整教育資源的分配，降低民眾對蛋黃區生活圈、工作圈的過度依賴，避免精華區供不應求，通勤的蛋殼區住戶也免受舟車勞頓之苦。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

記者林美芬／專題報導

20年前，無殼蝸牛夜宿台北忠孝東路、抗議高房價，引起全國注目。當年擔任消基會董事長的建築師白省三與無殼蝸牛在街頭懇談，他有些遺憾地說，若當時是勸這些人趕快起來，回家存錢買房，就再也不必夜宿街頭，到現在還是無殼蝸牛。

縮衣節食先買房

「就算薪水僅25K，還是得縮衣節食，想辦法買房。」白省三提出他由衷的建議。

他說，就算月薪僅25K，還是有辦法買，但得要先吃苦、延遲享受。舉例來說，每月規定自己要存1萬元，剩下的付房租、生活等費用，1年就可存12萬元，5年就有60萬元，加上加班費、獎金及年終獎金等，5年可存下約60~80萬元。

有了第一桶金，就勇敢買300~400萬元房子，再將房租轉為房貸，住10年後房價有機會漲3~4成，隨著工作經驗累積、薪水增加，再將房子賣掉，買更大、更接近市區的房子。

白省三指出，買房子得先做功課，最重要的還是「Location、Location、Location（地點）」，房地產講究環境，先挑大環境，再挑小環境，規劃、景觀都要好，尤其是管理好，要買有管理的房子，社區管理得好，房子才會增值。

先買房再考慮能力

他說，一定要先有買房動作，不要等到有能力再買房，目標設定之後，可逐步調整、修正目標，這就是「吸引力法則」，很多事都是「要不要」，而不是「可不可以」的事。

他指出，以大台北地區為例，先不要說找不到300~400萬元的房子，慢慢找、仔細找一定可找得到，如在大安區是不可能，那就往新北市的下新莊找；新房子找不到，就找中古屋。

白省三說，台灣房地產約是8~10年一個循環，他自己就是遵照這循環來進行換屋計畫。智慧是知識、常識及經驗的累積，而這些都不如高人指點，買房子賺錢，但重點是要有行動，因為想買及找房子的過程中，就會累積知識及經驗，就會累積財富。

【文/住展房屋網 編輯室】日本央行新總裁黑田東彥四月四日宣布加碼量化寬鬆猛藥，每月購債規模將倍增至七兆日圓（約七百五十億美元），日本量化寬鬆的額度幾乎等同於美國推出的QE3，但日本的經濟規模僅美國的三分之一，因此，日本的量化寬鬆政策發揮的威力是美國的三倍，勢必引爆資金浪潮在全球湧現，導致熱錢到處跑。 

「量化寬鬆」是經濟學家的術語，比較口語的說法是「加印鈔票」，也就是增加貨幣供給。目前美國、歐盟、日本等全球各主要經濟體都採大幅量化寬鬆政策，各國競相印鈔票結果導致熱錢豐沛，通膨再起，在這一波資金狂潮下，究竟要選何種投資保值商品最佳？把錢放銀行定存、買黃金、房地產、基金、股市，那一種投資較好？比較市面上的各種投資管道，房地產仍是民眾最佳的投資標的。

銀行定存利率低

銀行的定存利率低，台幣過去三年平均一年期的存款利率僅百分之一點三六，而年物價漲幅約為百分之二，也就是說，民眾辛苦存錢利息所得，將被物價上漲吃光，利息用來補貼物價漲幅都不夠，這意謂著「錢放銀行是愈存愈薄」，把錢放銀行定存並不划算。 

傳統抗通膨的投資工具以黃金為主流，但因賽普勒斯紓困案露出曙光，減少歐債危機惡化疑慮，降低黃金避險需求，造成金價持續大跌，四月份甚至跌破一千六百美元，套牢一大堆黃金的買家，目前金價約在一千五百五十美元左右徘徊，仍然呈現偏弱格局，不適宜進場。

黃金價格不斷下滑

金價的多頭走勢恐怕已經喊卡，從去年十月到現在，黃金價格不斷下滑，黃金期貨已自前年九月創下的收盤高峰一千九百二十一美元，大幅回落逾百分之二十，已符合空頭市場的定義。 

黃金向來扮演避險工具的角色，往往在經濟趨軟時受投資人青睞。前幾年黃金曾有一波狂飆走勢，但那波走勢吸引金礦業者大量開採，如今已有供給過剩的危機，加上內蒙古、澳洲紛紛發現超大型金礦，黃金的稀有性也正在消退中。導致金價已經持續下跌超過一季，這意味市場多頭暫時棄守。 

今年全球景氣逐漸好轉，資金撤離黃金市場的趨勢日益明顯，對於黃金的前景，已有越來越多市場人士預測黃金價格將泡沫破裂，法國興業銀行發布「黃金年代落幕」的研究報告，預測金價不僅將邁入空頭，而且可能徹底崩盤。長期看多黃金的高盛公司（Goldman Sachs）也說，金價下跌趨勢提早顯現，多頭行情告終幾乎已成定局，高盛並預測，今年底金價將跌至每英兩一千四百五十美元，明年進一步滑落到一千二百七十美元。現在顯然並不是進場買黃金的最佳時機。

黃金向來扮演避險工具的角色，往往在經濟趨軟時才會受投資人青睞。

投資基金風險太大

銀行定存不划算，買黃金也不適宜，那麼投資基金如何？最近發生幾件投信基金操盤人坑殺政府基金案例，例如ING安泰投信前經理人謝青良涉利用代操之便，非法炒股投資「盈正」坑殺政府基金案，以及寶來投信的基金操盤人接受委託代操政府基金時，涉嫌在政府基金進場前內線交易，再暗中倒貨獲利近億元，政府基金卻遭坑殺慘賠逾十億元的案子，前寶來投信協理瞿乃正以一百五十萬元交保、限制出境。 

這些不肖基金經理人坑殺政府基金的手法非常簡單，先鎖定股本小的個股，與公司派暗中結合，私下收取暴利回扣，利用政府基金大舉進場拉抬股價，公司再配合發布利多消息，由大股東趁機出貨，政府基金卻慘賠連連。 

這些案例讓投資民眾看了心驚，基金經理人連受託操盤政府基金都會從中搞鬼，一般民眾買投信的基金，豈不是更沒保障。投信基金操作買賣用的是投資人的錢，原本就有投信公司的內規與管理，證交所也會特別注意異常股票，上面還有金管會的管理監督，但這些層層監督管制似乎形同虛設，在此情形下，投資於投信公司基金的風險太大。

股市充滿不確定性

目前景氣確實已經有所好轉，將可帶動企業成長，而企業公司成長也會帶動股價與房屋需求。這樣看起來，「股市」及「房市」都可以成為投資的標的，但是二者相較之下，房市投資絕對要比股市好。 

台灣的股市充滿了不確定性，經常受到各種事先無法預料的因素的影響，造成股價隨機性的波動，使得實際收益和與預期收益發生背離，股市永遠變幻莫測，沒人能夠準確無誤地預測股市行情，因此，給股市炒手和大戶很大的炒作空間。在股市中常聽到一句格言「選擇買賣時機比選擇股票種類更重要」。這也就是說在投資股市前應先認清投資的環境，不要逆勢買賣。 

台灣的股市自從證所稅實施後，八千五百點已經成為鍋蓋，怎麼衝也衝不上去，股市一過八千點就會出現賣壓，最近受到賽普勒斯紓困案、北韓恐嚇動武、大陸爆發H7N9病毒危機、台灣核四公投爭議等各種不確定因素的干擾，股市跌跌不休，交易量持續萎縮，這時候你若想投資股市最好是「再等一會」。 

根據統計，投資房地產的平均報酬率有百分之八點六，而投資股市證券卻有高達百分之九十以上的個體戶都是虧本，且報酬率僅百分之四左右，因此從這角度來看，房地產仍會是投資最好的選項。

投資房產相對安全

美國、日本相繼推出寬鬆貨幣政策後，全世界都面臨熱錢太多的情況，低利率環境不太可能改變，台灣房貸利率在百分之一點九左右，由於台灣民間儲蓄仍多，未來十年房地產利率都可能低於百分之二，加上歐債尚未完全紓困，北韓又動輒武力恫嚇，全球政治、經濟環境不穩定的情形下，以中長期投資來看，投資房產當然要比投資股市的風險低，且相對安全。 

美國聯準會主席柏南克日前公開表示QE不會退場，讓分析師越來越看好美國房地產市場，摩根大通及美國銀行雙雙上調今年美國房價漲幅；摩根大通四月份預估，今年美國房價將上漲百分之七，是原本預估的一倍，到二○一五年底累積將上漲超過百分之十四。美國銀行在一份「房市將開派對？」的報告中也預估，今年房價將上漲百分之八。 

兩大銀行預估美國房市加速反彈，主因就是現在各國資金寬鬆下，房貸都處於低利率狀態，加上房屋庫存減少，購屋的需求升高，買家及投資人趁著供應減少及聯準會壓低房貸利率而搶買，這有助於增強美國經濟，支撐房地產漲勢。 

從美國的例子可以看出，在資金狂潮下，房地產的確是投資保值商品的最佳選擇，台灣由過年春節以來房市買氣旺盛，就連房仲公司紛紛端出高薪求才，就足茲證明。

「股市」及「房市」都可以成為投資的標的，但是二者相較之下，房市投資絕對要比股市好。

保值買盤振奮市場

日本央行推出「超級量化寬鬆」政策，讓日圓快速貶值，全球掀起貨幣戰爭，已導致嚴重通膨，許多人就是怕台幣受到日圓貶值的影響，因此紛紛前往買房。此一「保值買盤」也振奮建商，三二九檔期推案爆出大量，證明房地產業者對市況相當樂觀，看好房地產會是此波通膨趨勢下較好的投資標的。 

資金浪潮在全球湧現，導致熱錢到處跑，金融市場處於相對不穩定的狀態，民眾自然會將資金放在相對保值與具有增值空間的房地產上面，使台灣的房價「欲趺不易」，而且只要慎選交通便捷、條件優質的物件，其稀有性將更能凸顯其價值。 

台灣的不動產還有一項特色，就是持有成本低。地價稅、房屋稅跟亞洲鄰近國家比較，算是相當划算，持有成本低，自然願意持有的民眾不減反增。其次，不動產也被視為節稅的工具。尤其二○○三年SARS過後，政府為了刺激房市、將出售房產所須繳納的土地增值稅，從原本百分之四十至六十，對半調降，並將遺贈稅調降為百分之十，為房市吃下大補丸。

消費者購買房地產，長線買房仍是保值抗通膨，又能累積財富的首選。

進場購屋的好時機

有人擔心政府不願讓奢侈稅退場，打房政策並未取消，現在是買房的時機嗎？但打房政策目的是為了壓抑房市過熱，逼退短炒型投資客，企圖讓房市進入一個理性議價的空間。消費者購買房地產，只要不短線炒作，長線買房仍是保值抗通膨，又能累積財富的首選。 

投資房地產必須要謹慎選擇適當的物件，所謂「好的地段讓你上天堂，壞的地段讓你住套房」，選擇重大建設與交通建設周邊區域購屋，未來保值、增值空間會比較大。 

到今年五月底為止，奢侈稅開徵即將屆滿兩年，投資客持有兩年以避重稅的物件，將會大量釋出，加上目前新建案的房價不斷墊高，在價量均增的情況下，現在正是進場購屋的好時機，投資人必須趕快上車卡位。

本文摘自5月5日出刊之《住展雜誌》378期專題報導，同期內容除本文外，並有「新北市熱區發展大躍進」、「高房價症狀該怎麼醫」、「如何保障自己的購屋權益」、「成屋買賣資訊全都露」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

轉自YAHOO

買購不動產新聞台 (2012-04-02)MyGoNews林湘慈

住展房屋網 (2012-02-09)